美国联邦住房金融局（FHFA）已正式要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）制定相关政策，将加密货币资产纳入房贷申请的评估范围。这一举措旨在适应数字资产日益普及的趋势，为潜在购房者提供更灵活的财务资质证明方式。
不过，新规不会立即生效。根据FHFA局长威廉·普尔特（William J. Pulte）于6月25日签署的指令，两机构需“尽快拟定提案”，后续还需经过多层审议，因此最终政策的落地可能仍需数月甚至更长时间。
房利美和房地美目前承保美国超过一半的住房贷款，其政策动向常被整个抵押贷款行业视为风向标。一旦新规实施，可能对整个房贷市场产生深远影响。
加密货币如何用于房贷申请？
根据FHFA的指导精神，加密货币未来可能在以下两个方面影响房贷申请：
资产储备
新规的核心在于允许部分加密货币被视为“资产储备”，而无需借款人先出售并转换为美元。这意味着借款人可以继续持有其加密资产，避免因卖出而产生资本利得税，同时更易满足贷款机构的储备金要求。
例如，一位信用评分较低或存在其他风险因素的购房者申请贷款时，房利美的核销系统可能要求其具备相当于六个月的月供储备金。如果申请人仅有5000美元现金，但持有价值5万美元的比特币，按照现行政策，他可能因储备金不足而被拒贷。而未来，这类加密资产或可直接计入储备，帮助借款人达到贷款门槛。
首付款
值得注意的是，此次政策调整并不涉及直接用加密货币支付首付。借款人若想将数字资产用于首付，仍须先将其转换为美元并存入受监管的美国金融机构，同时提供完整的资金流转证明。
如果借款人希望直接使用加密货币支付首付，则需寻求专门从事加密资产抵押贷款的机构。尽管如此，若加密资产能被计入储备资产，仍可能帮助一些资质“边缘”的申请人成功获贷，甚至获得更优惠的贷款利率。
可能实施的风控措施
FHFA在指令中也明确要求提案必须包含若干风险防控机制，包括：
- 限定合格加密资产类型：并非所有加密货币都会被接受。比特币作为主流加密货币很可能被纳入，其他币种则需经机构逐一审核认定；
- 设置资产折价比例：为应对市场波动和潜在税负，借款人可能仅能按加密资产总值的一定比例计算储备金额。例如，类似FHA贷款目前仅允许借款人将退休账户中60%的资金计为储备；
- 严格限定存储方式：只有那些存放在受美国监管的中心化交易所、且符合所有相关法律的加密资产才会被认可。
新规预计何时落地？
目前这一指令并未实际改变任何贷款政策，它仅是要求房利美和房地美启动政策研究程序。任何规则变动都需先经两机构董事会批准，再提交FHFA审核。
一旦提案通过，房利美和房地美还需更新其提供给贷款机构使用的算法核销系统。考虑到这些复杂流程，借款人要想实际享受到政策红利可能还需等待较长时间。
不过，对持有加密资产并有购房意愿的人群来说，这无疑是令人鼓舞的一步。未来，他们或将能更高效地盘活自身数字资产，不再因急需变现而承担高额税负或错失投资机会。👉了解最新贷款政策动向
常见问题
Q1: 我现在可以用比特币直接支付房贷首付吗？
A: 目前还不可以。根据现行规定，借款人仍需将加密货币转换为美元并存入受监管的银行账户后方能用于首付。新政策只涉及将加密资产视为“储备资产”进行评估。
Q2: 哪些加密货币可能被认可为合格储备资产？
A: 比特币作为市值最大、流动性最高的加密货币很可能被纳入。其他加密货币是否合格将取决于房利美、房地美及FHFA的评估，通常会考虑其市场稳定性、流动性及合规性。
Q3: 加密资产会被全额计入储备吗？
A: 大概率不会。为控制波动风险，机构很可能只会按资产价值的一定比例（如60%）计算，类似当前对退休账户资产的处理方式。
Q4: 这一政策对贷款利率会有影响吗？
A: 可能会。如果借款人的加密资产储备显著增强了其偿贷能力，贷款机构有可能提供更优惠的利率，但这仍取决于具体贷款政策及借款人整体资质。
Q5: 政策落地后，是否任何交易所持有的加密资产都被认可？
A: 不是。只有那些存储在符合美国监管要求的中心化交易所中的加密资产才会被考虑，去中心化钱包或境外交易所的资产可能不符合条件。
Q6: 这项改革的主要意义是什么？
A: 它反映了传统金融体系对加密货币日益增长的认可，为大量加密资产持有者提供了更灵活的财务规划途径，使其无需变现即可增强贷款信用。